“一鼓作气，一年还了50多万元的房贷，省下（这部分本金）约4.5%的利息成本，不比理财香？”深圳一名购房者元粒（化名）在某社交平台上晒出自己的还贷记录。
与元粒一样的购房者不在少数。近期，在存量房贷与新发房贷利率差较大、资产荒势头持续的背景下，提前还贷现象热度不减。中金公司近期统计数据显示，目前银行按揭早偿率在14%左右。
市场也开始流传存量房贷即将调降的传闻。有业内人士认为，结合今年最新的房贷政策和利率变化，存在再度调降存量房贷利率的可能性。如存量按揭利率调整或对银行息差形成影响，不过假设负债成本同步调整，预计对于息差总体影响中性。
有高位购房者一年多次提前还贷
楼市“5·17新政”后，存量房贷与新发房贷的利率差重回高位。
中金公司银行业分析师林英奇表示，根据央行数据，截至6月新发放房贷利率为3.45%，如果考虑7月的LPR下调估计新发放利率在3.35%左右，相比2023年12月的3.97%下行62BP（基点），而存量按揭利率下调幅度仅为35BP。据此测算，存量房贷利率和新增房贷利率的利差再度回到约60~70BP的高位。
部分城市的利差可能更大。据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉统计，2019年10月~2022年5月，北京、上海、深圳、厦门几个重点城市首套房贷利率普遍在4.8%~5.2%之间，比现在增量首套房贷高出约150BP。
“在调降存量房贷利率政策未落实之前，新增个人住房贷了个款 利率下降引发居民进行贷了个款 置换，导致早偿率上升。”国泰君安在近期研报中指出。
与此同时，去年10月至今，存款利率调降、长期国债指导、大额存单停售、手工补息治理等事件加剧了居民“高收益资产荒”。
利差增大、“资产荒”加剧助推提前还贷现象持续。
部分存量房贷仍处高位的购房者年内已多次提前还贷。元粒将提前还贷称为“自救”。他给记者算了一笔账，他在2020年高位购房，目前房贷利率为LPR+30BP（4.5%，LPR年初为4.2%，未到重定价周期）。自己近一年理财、基金的综合收益率是3%。中间利差大，提前还贷基本成为必然选择。
“目前新发房贷利率是3.5%，我们则是4.5%，心里落差真的太大了。”元粒提到，今年他已经申请提前还贷两次合计50多万元，争取明年根据工资发放的节奏再还几十万元，减轻下利息成本。
也有购房者更为冒险，通过经营贷转贷进行提前还贷。一名不愿透露姓名的深圳购房者介绍，他办了一笔10万元的消费贷、一笔40万元的抵押经营贷，把利率为4.2%的按揭全还了。
“办经营贷和消费贷前期压力大，但实际利息减少了，想趁着40岁前告别‘房奴’生涯。周围很多目前经济实力还可以的朋友都是这么打算的。”他说。不过，据记者了解，目前使用消费贷和经营贷置换按揭或涉及违规，背后存在多重风险。
中金公司近期统计数据显示，目前银行按揭早偿率仍位于14%左右的高位，并且可能存在使用消费贷和经营贷置换按揭的空间。
从A股上市公司半年报中也可窥见端倪。财报显示，截至第二季度末，六大国有银行合计个人住房贷了个款 余额为25.49万亿元，较年初减少3254.71亿元。
中国人民银行近期披露的数据进一步印证了这一趋势。今年第二季度末，个人住房贷了个款 余额为37.79万亿元，同比下降2.1%。
存量房贷利率能否再调降？
提前还贷升温背景下，近期关于存量房贷调降的传闻四起。
不过，第了个一 财经记者向多位银行内部人士求证，均表示目前不知情。
传闻背后，存量房贷利率是否还有再次调降的可能？
“结合今年最新的房贷政策和利率变化，再度调降存量房贷利率可能性确实存在。”天风证券固定收益研究首席分析师孙彬彬认为，2023年8月调降存量房贷利率惠及的广度和幅度不可谓不大，但还有进一步调降的空间。一方面，去年的政策仅涉及首套房贷，不涉及二套房；另一方面，此前调整仅要求调降时不低于原贷了个款 发放时各地最低的利率下限。
政策面上看，今年4月政治局会议明确，结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。
对于调降方式，部分机构人士认为开放转按揭的可能性不大，可能会直接降低存量按揭加点，整体利率调降幅度可能为55BP或80BP。
“房贷存量降息有可能，但不一定允许转按揭，更有可能是降低存量按揭加点。”浙商证券银行业首席分析师梁凤洁认为，转按揭，相当于原先在A银行贷了个款 的居民，可以在B银行以最新利率贷了个款 来置换原先贷了个款 ，涉及跨行合作等，流程复杂，且在当前按揭需求疲弱的背景下，放开后，可能会造成银行恶性竞争。
林英奇也持类似观点。他认为，是否重新放开转按揭、转按揭的范围（是否包括二套房）、银行在同业竞争的环境下是否自主下调房贷利率仍有不确定性。
假设存量房贷利率再次调降，幅度会有多大？孙彬彬认为有两种测算逻辑。一是按照央行公布的前期存量房贷利率4.27%，压缩至今年二季度新增住房贷了个款 加权平均利率3.45%，则可以压缩82bp，对应每年减少借款人利息支出约3100亿元。
另一种测算方法是以披露今年上半年存量中长期个人贷了个款 年化平均收益率的交通银行为例，该利率约为4.0%，降至新增房贷加权平均利率3.45%，约压缩55bp，对应每年减少借款人利息支出约2100亿元。
值得注意的是，机构普遍认为，存量按揭利率调整会对银行息差形成影响，大概率会配套政策进一步降低存款成本。
林英奇认为，虽然存量按揭利率的可能调整对银行息差形成影响，国有大行按揭占比高于中小银行，受存量按揭利率调整的影响更大。但假设负债成本同步调整，预计对于息差的总体影响是中性的。
他进一步补充，实际上，即使不调整存量按揭利率，居民可能仍在通过提前还贷、经营消费贷置换等方式对银行息差形成压力。
梁凤洁认为，考虑商业银行息差压力较大，监管表示需保持商业银行合理利润和净息差水平。若降按揭存量利率，预计大概率配套降存款成本，以对冲银行息差压力。
“调降存量房贷利率可能无法完全缓释‘提前还贷’压力，因为后者的根源在于社会投资回报率降低。”孙彬彬认为，从机构行为角度考虑，存量房贷利率调降，一定程度上影响银行存量业务，可能进一步加大资产荒和利润荒。
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